NPL투자

마지막 업데이트: 2022년 6월 2일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
▲ 이영구

NPL투자

증권 자회사 형태로 신설법인 설립

인력 충원 중…금융당국 신청 준비

키움증권이 부실채권(NPL) 전문투자회사를 설립한다. 4조원대 NPL시장에 진출해 신수익원을 창출하겠다는 복안이다.

30일 금융투자업계에 따르면 키움증권은 자회사 NPL 전문투자회사 신설법인 설립을 위한 작업을 진행 중이다.

키움증권의 NPL 전문투자회사는 NPL 투자 및 자산유동화, 담보자산 관리 등을 업무를 전담하게 된다. 키움증권의 출자승인을 준비 중이며, 다음 달 초까지 인력 충원을 진행한다.

키움증권은 인력 충원과 출자 등을 마치면 금융위원회에 자회사 신설을 위한 승인 신청서를 낼 계획이다. 금융위는 증권선물위원회, 정례회의를 거쳐 승인을 마무리하는데 통상 한 달의 시간이 소요되는 것으로 전해진다.

NPL 전문투자회사는 기업이나 개인에 대한 NPL을 할인된 가격으로 사들여 NPL투자 담보 등을 처분해 투자원금이나 이자를 회수하는 역할을 한다. 경기 회복이 더디거나 경기 침체 국면에서 한계 상황에 몰리는 기업이 늘어나면 NPL 시장도 성장하는 구조다.

국내 NPL시장은 은행들의 NPL 매각물량이 금융위기 직후 7조원 수준에 달했으나 이후 은행들의 대출자산이 빠르게 증가한 NPL투자 가운데 신규 부실자산이 많이 발생하지 않아 지속적으로 감소, 현재는 4조원대 초반을 유지하고 있다.

다만 나이스신용평가는 최근 국내 경기 둔화, 가계부채 부담 증가 및 정부의 부동산 대책 등으로 지방은행을 중심으로 부실여신이 증가할 수 있고 제2금융권의 자산건전성에 대한 우려도 높아지는 점 등을 감안하면 향후 국내 NPL 시장 규모는 현 수준보다 다소 증가할 것으로 전망했다.

키움증권은 앞서 2013년에도 우리F&I(현 대신F&I)가 시장에 매물로 나왔을때 인수전에 참여하며 관심을 보인 바 있다.

현재 국내 NPL시장은 유암코(연합자산관리)가 40%, 대신F&I가 20%, 하나F&I 10%대의 시장점유율(M/S)을 유지하고 있다. 특히 최근에는 자산운용사 등을 중심으로 업종 내 신규 참여자가 증가하면서 산업 내 경쟁이 심화하고 있다.

오룡도사의 세상사는 이야기

# 경기 하남시에 사는 이모씨는 감정가 20억원의 지하층 전용면적 990㎡ 규모의 스포츠센터를 경매를 통해 7억원에 낙찰받았다. 해당 물건은 경매에서 5회 유찰돼 최저가가 6억원대까지 떨어진 상태였다.

경매에 앞서 이모씨는 해당 물건의 1순위 채권금액인 13억원을 7억원에 사들였기 때문에 7억원을 써낼 수 있었다. 이후 스포츠센터에 2억원 정도 투자해 리모델링을 거쳐 새롭게 문을 열어 운영하고 있다.

현재 회원수 2000명이 넘는 하남시 최고의 스포츠센터로 탈바꿈했으며 감정가는 20억원을 호가한다. 채권매입 7억원과 리모델링비용 2억원을 합해 9억원을 투자, 100% 넘는 수익을 올린 것이다.

최근 주택시장의 장기침체 속에서 아파트 투자의 대안으로 각광받던 상가·오피스텔·도시형생활주택 등 수익형부동산이 공급과잉에 따라 NPL투자 적신호가 켜졌다. 그 사이 부동산 투자의 또다른 대안으로 NPL(부실채권)이 떠올랐으며 이에 대한 개인투자자들의 관심도 높아지고 있다.

기관투자가들의 전유물로만 여겨온 NPL시장에 투자바람이 몰아친 것이다. 장기불황에 따른 부실채권 증가로 소액투자용 토지나 다세대주택, 도심상가, 중소형 단독주택 등이 매물로 나와 선택의 폭이 넓어져서다.

하지만 다른 수익형부동산과 마찬가지로 수익률이 좋다고 무턱대고 투자했다간 낭패를 보기 십상이란 지적이다. 전문가들은 따라서 권리관계가 복잡한 물건이 많아 개인이 직접투자하기 어렵고 최근엔 이를 이용해 기획부동산업자들도 진출, 주의가 필요하다고 지적했다.

◇ NPL이 뭐길래?…"은행이 담보로 설정해놓은 근저당권 거래"
NPL(Non Performing Loan)은 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻한다. 수익이 나지 않는다고 해서 '무수익여신'이란 전문용어도 있지만, 통상 '부실채권'으로 불린다. 때문에 금융사로선 이 NPL을 파는 방법으로 대출금을 회수하면서 투자가 이뤄진다.

은행 등 금융권은 채무자에게 대출해주고 대출이 부실화할 경우에 대비, 담보부동산에 근저당권을 설정하는데 금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다. 이렇게 발생한 부실채권 매물은 국내외 은행 등 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

이러한 기업이 자산유동화 회사인 SPC(Special Purpose Company)다. 유암코, 우리F&I, 저축은행 등이 있는데 채권금액이 큰 경우에는 직접관리하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화한다. 개인이 투자할 경우 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.

◇ NPL, 경매보다 수익성 높아…할인에 양도소득세도 면제
NPL 투자는 바로 이 근저당권을 사고파는 방식이다. 1순위 근저당권이 있으면 경매에서 제3자가 낙찰받을 때 1순위로 배당금을 받을 수 있다. 이때 채권최고액보다 NPL 가격이 싸기 때문에 발생하는 차익이 1차 투자목표가 된다. 다만 채권최고액을 전액 회수하려면 경매낙찰가가 채권액보다 높아야 한다.

경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 낙찰받는 방법도 있다. 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

여기에 채권최고액을 확보해놓은 채권자 입장에서 낙찰받기 때문에 다른 입찰자보다 NPL투자 높은 가격을 써내도 돼 낙찰 가능성이 높다. 채권최고액만큼은 나중에 낙찰받은 부동산을 되팔 때 양도소득세까지 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 NPL투자 거둘 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

최진순 알앤디연구소 대표는 "최근 부동산경기가 어려워지면서 다시 NPL 매물 공급이 꾸준히 늘고 있다"며 "통상 NPL이 경매낙찰가보다 10% 이상 싸기 때문에 유통과정만 잘 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰받을 수 있다"고 말했다.

◇ NPL, 무조건 대박 기대는 '금물'…현장조사와 우량물건 선별 중요
하지만 모든 NPL이 고수익을 안겨다주지는 않는다. 일반적으로 NPL 물건은 대부분 대형아파트나 수도권 공장과 토지, 중대형 건물이나 호텔·임야 등 가격이 비싼 경우가 다수다.

물론 아파트·다세대 등 주택NPL도 나온다. 이들 물건은 대부분 경매를 통해 채권회수가 가능하다. 이런 이유로 이들 물건의 NPL은 일반투자자로선 구하기가 쉽지 않다. 구하기 쉬운 매물의 경우 대체로 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건이 많아 투자가 어렵다.

NPL 매매방법이 일반화되지 못했다는 점도 고려해야 한다. 대부분 금융권에 일방적으로 끌려가는 구조다. 특히 최근들어 기획부동산업자들이 NPL을 미끼로 부동산투자 컨설팅을 하면서 사실상 무용지물인 토지를 낙찰받도록 유도하거나 임대가 잘 안되는 장기 공실상태의 상가 등을 고가에 낙찰받도록 유인하는 경우가 많이 발생한다는 지적이다.

박종진 태인에셋플러스 본부장은 "NPL의 원금이 얼마인지, 그에 따른 연체이자는 얼마인지, 배당시 선순위 배당금은 얼마인지 등을 알아야 정확한 본인 배당금액을 산정할 수 있다"며 "무엇보다 NPL 특성을 정확히 이해하는 것이 필요하다"고 당부했다.

이어 "직접 현장조사를 통해 시세를 정확히 파악한 후 계약해야 한다""며 "채권 매입 전 수익을 배당투자로 낼 것인지, 아니면덧붙였다. 낙찰받은 후 재매각을 통해 수익을 낼 것인지, 임대수익으로 수익을 낼 것인지 등 명확한 투자목적 설정이 필요하다"고

NPL투자

[팍스넷뉴스 강지수 기자] 우리금융지주가 신규 NPL투자전문회사를 출범한다. 지난 14년 동안 NPL전문 자회사를 운영한 경험을 바탕으로 시장 조기 정착이 가능하다는 자신감도 내비쳤다. 증권사 인수에 시일이 걸릴 것으로 예상되는 가운데, 비은행 포트폴리오 강화를 위한 우리금융 차원의 적극적인 지원 또한 예상된다.

21일 금융권에 따르면, 우리금융지주가 내년 1월 NPL투자전문회사 '우리금융F&I'를 출범한다. 지난 3분기 컨퍼런스콜에서 내부등급법 승인과 완전민영화 이후 증권사 인수와 벤처캐피탈, NPL투자전문회사 설립 가능성을 논의 중이라고 언급한 이후 첫 행보다. 우리금융은 "NPL사업을 통해 그룹의 취급자산 범위를 확대하고 자회사 간 시너지 활성화에 기여할 예정"이라면서 "그룹 내 쇠퇴·구조조정기업 및 부동산 등 기초자산 분석 전문역량을 높이겠다"고 밝혔다.

그동안 금융지주들은 NPL시장 진출에 소극적이었다. 금융지주 중 NPL회사를 자회사로 두고 있는 곳은 하나F&I를 운영하는 NPL투자 하나금융이 유일하다. NPL시장은 신규 주자 진입이 늘어나면서 시장 경쟁이 심화하고 있다. 지난해에는 키움증권이 코로나19발 부실채권 증가에 선제 대응하기 위해 키움F&I를 출범한 바 있다.

반면 시장 성장세는 정체된 상태다. 국내은행들의 부실채권 관리 역량이 개선됨에 따라 매각 물량이 줄어들었기 때문이다. 금융감독원에 따르면 국내은행의 NPL 상·매각 물량은 지난 2018년 11조원에서 2019년 8조7000억원, 2020년 7조4000억원으로 계속 감소했다.

초기 비용 등 진입장벽이 높다는 점도 금융지주들의 진출을 망설이게 하는 이유 중 하나다. NPL회사들이 신규 매입한 자산을 회수하려면 일반적으로 수 년이 걸린다. 그때까지 지속적인 자산 매입과 회수가 이뤄지게 하려면 높은 수준의 관리 역량이 필요하다.

반면 우리금융F&I 설립 계획을 밝힌 우리금융은 NPL시장에서 조기 안착할 수 있을 것으로 자신하고 있다. 지난 14년 동안 NPL회사를 운영한 경험이 자신감의 바탕이 됐다. 우리금융은 지난 2001년 11월 우리금융 내 부실채권을 처리하기 위해 우리F&I를 설립하고 2014년 민영화를 추진하면서 이를 대신증권에 매각했다. 우리금융은 당시 NPL시장 성장을 주도한 경험을 통해 우리금융F&I가 단숨에 키플레이어로 올라설 수 있다고 강조했다.

또 우리금융 자회사인 우리종합금융이 종금사 라이선스로 NPL투자 사업을 운용하고 있어 시너지를 낼 수 있다는 점 또한 강조했다. 우리종금은 신규 NPL매입을 늘리며 시장점유율 상위를 차지하고 있는 유암코와 하나F&I를 따라잡으며 속도를 NPL투자 내고 있다.

내년 NPL시장 규모가 확대될 것이란 전망도 NPL시장 진출 이유로 꼽힌다. 금융당국은 내년 3월 만기연장 등 금융지원 조치를 종료한다. 원리금 상환이 지난해 4월부터 세 차례 연장된 만큼 잠재 부실채권이 쏟아질 수 있다는 가능성이 나온다.

우리금융은 시장 안착을 위해 우리금융F&I에 적극적인 지원을 펼칠 것으로 보인다. 비은행 강화에 공을 들이고 있지만, 당초 인수 1순위였던 증권사 인수에는 시일이 걸릴 것으로 전망되기 때문이다. 하나F&I 또한 유상증자 등 금융그룹 지원을 바탕으로 신규 NPL자산을 확대하고 사업 기반을 강화한 바 있다.

한편, 우리금융은 우리금융F&I 대표이사 최종 후보로 최동수 우리금융 부사장을 추천했다. 지주 원년 멤버인 최 부사장을 임명한 것은 그만큼 우리금융F&I에 대한 기대감이 높다는 것을 보여주는 것으로 해석된다. 최 부사장은 2015년 우리은행 중앙기업영업본부장, 2016년 우리은행 금융소비자보호센터장, 2017년 우리은행 본점영업부 영업본부장을 지냈다. 우리금융 관계자는 "NPL시장은 기업금융, IB부문과 연관이 깊다"면서 "해당 분야에서 경력과 전문성이 검증돼 최종 후보로 추천했다"고 설명했다.

NPL투자

잠깐! 현재 Internet Explorer 8이하 버전을 이용중이십니다. 최신 브라우저(Browser) 사용을 권장드립니다!

  • 기사공유하기
  • 프린트
  • 메일보내기
  • 글씨키우기
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2016.01.08 14:01
    • 댓글 0
    • 기사공유하기
    • 프린트
    • 메일보내기
    • 글씨키우기
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사
      • 가나다라마바사

      ▲ 이영구

      [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매의 투자기법 중에 하나인 NPL 투자는 그 방식에 따라 다양한 투자기법을 구사할 수 있다. 이는 부동산경매의 단순한 투자 방식에서 벋어나 매수비용을 절감하고 수익을 극대화 시킬 수 있다는 점에서 많이 활용되고 있다.

      먼저 부동산경매기법을 살펴보면 최고가매수금액으로 입찰하여 낙찰 받는 방법과 차순위매수신고인으로 신고하고 최고가매수인이 잔금을 납부하지 않을 경우 소유권을 취득하는 방법, 공유자우선매수자의 지위를 확보하고 다른 사람이 낙찰을 받을 경우 우선매수권을 행사하여 그 권리를 취득하는 방법 등이 있다. 이러한 부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 하 수 있다.

      NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 이 중 배당기법에 대해 살펴보기로 하자.

      NPL 배당기법
      NPL 배당기법은 경매로 매각되어 낙찰자가 납부하는 대금을 가지고 채권자들에게 배당하는 금액을 수령하는 방법으로 6개월 전후의 기간에 수익을 창출 할 수 있다는 장점이 있다. 이 방법은 근저당권자인 은행의 부실채권을 매입하여 그 차액을 남기는 방법이라 할 수 있다.

      차익실현을 위해서는 먼저 부동산에 대한 권리분석이 선제적으로 이루어져야 한다. 이는 NPL 배당기법이 해당부동산의 낙찰가를 기준으로 그 차액이 결정되기 때문이다. 아무리 좋은 조건에 NPL 부실채권을 매수하였다 하더라도 그 차액실현이 안되면 의미가 없기 때문이다.

      하나의 예를 살펴보면 감정가격 40억 원 하는 물건에 경매에서 근저당설정액 30억 원의 물건을 대출원금 25억 원에 연체이자 2억 5000만원인 NPL 부실채권을 20억 원에 매수하였다. 경매입찰에서 본 물건이 32억 원에 낙찰되어 NPL 투자자는 배당금으로 대출원금 20억 원과 연체이자 2억 5000만 원을 합친 27억 5000만 원을 배당받았다.20억 원을 투자하여 7억 5000만 원의 수익을 올린 경우이다.

      NPL 배당수익
      27억 5000만원(배당금액) - 20억 원(NPL 부실채권 매수금액) = 7억 5000만원

      이러한 경우에도 자금이 20억 원이 있어야 NPL 배당투자를 할 수 있는 것이 아니냐는 의문을 가질 수 있다. 20억 원이라는 자금은 작은 금액이 아니기 때문이다. 하지만 NPL 시장에서는 질권대출이라는 형태를 통해 NPL 매입금액의 70%에서 90%까지 대출이 가능하다.

      이번 사례의 경우에는 80%의 질권대출을 받아 본인이 투자한 비용은 4억 원에 불과하다. 이는 원금 4억 원에 질권대출 이자비용을 부담하고 7억 5000만 원의 수익을 창출하였다 할 수 있다.

      투자방법에 있어서도 본인이 전부 원금을 부담하는 경우와 1억 원씩 4명이 4억 원을 만들어 투자하는 방법이 있고 적은 비용으로 3000만 원에서부터 투자가 가능해 누구나 쉽게 시도해 볼 수 있다는 점에서 매력이 있는 방식이다.

      최근에는 투자하고자하는 물건을 선정하여 NPL 부실채권의 매입을 의뢰하거나 투자물건을 추천해달라는 NPL투자 문의가 많지만 필자가 강조하고 싶은 것은 수익이 있는 곳에는 항상 위험이 따른다는 점이다.

      아무런 생각 없이 무턱대고 투자하기보다는 전문가의 자문을 받거나 도움을 받아서 안전한 투자를 해야 한다는 점이다.

      부동산경매시장에서 NPL투자는 이제 그 중심 되고 투자기법이 지속적으로 진화하고 발전하면서 새로운 수익을 창출하고 있다.

      2016년에는 금리가 일정부분 인상되고 경제가 더욱 어려워 질것으로 예상되고 있다. 이는 기업과 가계의 부담을 가중시켜 부동산경매시장에 매각물건이 더욱 늘어날 것으로 보여 진다.

      위기는 곳 기회라는 말이 있듯이 저렴한 비용으로 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있는 절회의 기회가 될 수 있고, 그동안 모아둔 종자돈을 이용해 NPL 투자를 활용한다면 재산증식을 할 수 있는 좋은 기회가 될 것이다.

      NPL 시장

      국내 금융기관들 각종 자금조달을 통한 여신 취급으로 수익 실현
      → But, 연체채권 발생 시 충당금 NPL투자 적립 이슈 발생
      → 자산 건전성 향상 목적으로 연체채권 매각 진행
      → 회계법인 주관 하에 보유 NPL 평가 후 NPL추심업체 대상 입찰 제안하여 공개 입찰을 진행하는 시장을 말합니다.

      NPL(Non_Performing_Loan) 이란

      부실대출금과 부실지급보증액을 합친 것으로 금융기관의 부실채권을 뜻합니다.

      OPB(Outstanding Principle Balance) 란

      매각 시점의 미상환 원금잔액(대출원금 + 정상이자 + 지연배상금 포함)을 말합니다.

      국내 NPL시장 전망

      2008년 글로벌 금융위기 이후 국내은행의 부실채권 발생 규모가 크게 증가한 가운데 국내 경기 침체에 따른 부동산 경기회복 지연, 조선 / 해운업종 등 취약업종 증가, 중국 성장세 둔화 등 대내외적 요인에 따라 부실채권 증가가 당분간 지속될 가능성과 은행의 건전성에 대한 규제가 강화됨에 따라 부실채권 시장은 당분간 성장세를 유지할 전망 입니다.

      다양한 시장 Player

      현재 NPL시장은 UAMCO 등 일부 대형사가 과점하고 있으며 국내 경제의 저금리, 저성장국면 진입으로 수익률 저하를 겪고 있는 타 금융업권과 달리 NPL 투자회사는 여전히 높은 수익률을 보임으로써, NPL정리시장이 투자자들의 높은 관심을 받고 있으며, 다양한 시장 Player 들의 진입으로 시장경쟁은 점차 치열해 질것으로 예상됩니다.


0 개 댓글

답장을 남겨주세요